OS IMPACTOS DA COVID-19 NOS CONTRATOS DE EXECUÇÃO CONTINUADA/DIFERIDA.

OS IMPACTOS DA COVID-19 NOS CONTRATOS DE EXECUÇÃO CONTINUADA/DIFERIDA, TAIS COMO OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL, E A POSSIBILIDADE DE SUA IMEDIATA REVISÃO BEM COMO A DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA.

 

Há a possibilidade de rever todos os contratos de execução continuada fruto dos efeitos negativos da pandemia nos negócios e na renda familiar. O ordenamento jurídico protege todos que foram impactados economicamente e se veem impossibilitados de cumprirem a contraprestação pecuniária a que se obrigaram, possibilitando a revisão dos contratos, inclusive os locatícios, que, tenham se tornado excessivamente onerosos em decorrência deste evento excepcional, em especial, pela comprovada queda de faturamento dos seus negócios ou na renda familiar.

 

Embora a Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) tenha destacado o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas, igualmente deixou claro que será possível a revisão de tais relações quando identificado o cenário de excepcionalidade (artigo 421, parágrafo único e artigo 421-A, inciso III, do Código Civil). Esta é a hipótese da pandemia.

 

Quanto aos contratos de execução continuada/diferida, caso da relação locatícia, sendo identificado um cenário de onerosidade excessiva causado por acontecimento extraordinário e imprevisível, é aplicável a Teoria da Imprevisão, no intuito de rever contratos que tenham se tornado inviáveis caso mantidas suas condições originais (artigos 478 a 480 do Código Civil).

 

Na mesma linha, é possível descaracterizar os efeitos da mora que tenha sido comprovadamente causada pela pandemia, justamente por se tratar de caso cujos efeitos não foi possível ao locatário evitar ou impedir, caracterizando a hipótese de caso fortuito ou força maior. Também será possível ao locatário pleitear a sua revisão com a redução proporcional de acordo com a comprovada queda de faturamento do estabelecimento comercial ou da renda familiar. Do mesmo modo, será se pleitear a isenção de determinadas obrigações contratuais, tais como o pagamento do denominado Fundo de Promoção previsto em contratos de shopping center ou de franquia.

 

Deve-se buscar sempre o reequilíbrio da relação de trato continuado, dentre elas a relação locatícia. Os empresários e as famílias devem se preparar para o cenário da renegociação, tanto através de uma negociação extrajudicial, quanto para demandas revisionais a serem judicializadas.